Mudanças recentes nas legislações municipais ainda causam dúvidas.
Uma das dúvidas que mais preocupam o adquirente de um imóvel no momento de recolher o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) junto ao Município é saber qual o valor que deve ser considerado para determinar a base de cálculo do imposto, isto é, sobre qual montante deve ser aplicado a alíquota do tributo. E a preocupação é compreensível, uma vez que o valor a ser pago a título de ITBI somado com as taxas cartorárias (sem contar os eventuais custos para contratação de empréstimo bancário, quando o caso) podem influenciar diretamente na decisão de adquirir determinado bem imóvel.
Após o posicionamento do STJ no Tema 1.113, boa parte dos Municípios brasileiros passou a prever em suas respectivas legislações que o valor venal do bem imóvel, base de cálculo do ITBI segundo o art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor de mercado atual do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o bem normalmente seria vendido em condições normais de mercado. Em Chapecó, por exemplo, essa previsão está contida no art. 7º, caput, da Lei Complementar Municipal nº 818/2023. Já em Florianópolis, esta previsão está no art. 281, caput, do Código Tributário Municipal (Lei Complementar nº 7 de 1997).
Como o valor de mercado de um imóvel sempre muda de ano para ano, deve-se levar em consideração o valor de mercado que o bem possui na data em que ocorrer o fato gerador do ITBI, ou seja, na data da efetiva transmissão da propriedade. No Brasil, de acordo com o art. 1254, caput, do Código Civil, a transmissão da propriedade, entre vivos, somente ocorre mediante o registro do título translativo (escritura pública de compra e venda, ou equivalente) no Registro de Imóveis.
Quando o adquirente pretende efetivar transmissão da propriedade no Registro de Imóveis imediatamente após a realização do negócio jurídico de compra e venda, não há maiores dúvidas com relação ao valor de mercado do bem, uma vez que o valor efetivamente pago na aquisição é, na maioria das vezes, condizente com o valor mercadológico do imóvel.
O problema está quando o adquirente, pelas mais diversas razões, posterga a transferência do bem no Registro de Imóveis. Nesses casos, o imóvel pode passar por uma significativa valorização desde a data da assinatura do instrumento negocial. Assim, por exemplo, imagine que um certo adquirente pactuou a compra e venda de determinado imóvel, por R$200.000,00 (duzentos mil reais), em 2016, com pagamento total pela aquisição no ato da assinatura do contrato, passando a morar no bem desde então. Caso o valor de mercado deste imóvel tenha saltado para, digamos, R$500.000,00 (quinhentos mil reais) em 2024, será este o valor a ser considerado para a determinação da base de cálculo do ITBI caso o adquirente pretenda, em 2024, registrar a transmissão do bem para o seu nome no Registro de Imóveis.
Pode-se concluir, portanto, que é de suma importância que o adquirente regularize, o quanto antes, a sua relação de efetivo proprietário do bem junto ao Registro de Imóveis, a fim de evitar que eventual valorização do imóvel no decorrer dos anos afete significativamente o montante a ser pago do imposto.
Texto originalmente publicado no Linkedin. Disponível em:
SINAFIC 
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