Com a edição da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), surgiram diversas dúvidas sobre como essas novas exações incidem sobre operações imobiliárias — especialmente quando realizadas por pessoas físicas.
O art. 251 da nova lei inaugurou um regime específico para as operações com bens imóveis, trazendo uma inovação importante: em determinadas situações, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
A regra geral: pessoa física que vende imóvel de sua propriedade não será contribuinte
O art. 21, inciso I, da referida norma impõe que o fornecedor de determinado bem ou serviço, seja pessoa física ou jurídica, será considerado contribuinte dos dois novos tributos em 3 (três) hipóteses:
- quando realizar operações no desenvolvimento de atividade econômica;
- quando realizar operações de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica;
- quando realizar operações de forma profissional, mesmo que a profissão não esteja regulamentada;
Quando o fornecimento é realizado por pessoas jurídicas fica fácil reconhecer nelas a qualidade de contribuintes do imposto, pois, em regra, possuirão natureza empresarial (LTDA ou S.A).
Já quando se trata da venda de imóveis por Pessoa Física, a lei precisa definir critérios objetivos para determinar se ela está realizando operações imobiliárias de modo habitual ou em volume que caracterize habitualidade. É justamente nessas hipóteses que a pessoa física que vende imóveis de sua propriedade será considerada contribuinte do IBS e da CBS.
Quando a pessoa física passará a ser contribuinte
O §1º, incisos II e III, do artigo 251 da Lei Complementar listam as duas principais situações em que a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS na venda de imóveis:
- quando realizar operações de alienação, ou cessão de direitos, de mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estejam em seu patrimônio a menos de 5 (cinco) anos;
- quando realizar operações de alienação, ou cessão de direitos, de mais de 1 (um) bem imóvel construído por ela própria nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
Pelas regras descritas, percebe-se que o legislador tomou o cuidado em não tributar aqueles casos em que a pessoa física aliena imóveis de maneira eventual ou sem a caracterização de atividade econômica, impondo para isso limites quantitativos bem rígidos.
Com relação ao primeiro caso, por exemplo, a pessoa física até pode alienar mais de 3 (três) imóveis em determinado ano-calendário sem que isso a torne contribuinte do IBS e da CBS no exercício seguinte; para isso, contudo, tais imóveis deverão ter sido adquiridos por ela há mais de 5 (cinco) anos contados da data da alienação. Outro caso interessante seria aquele no qual determinada pessoa física decide se desfazer de todo o seu vasto patrimônio imobiliário (mais de 20 imóveis, por exemplo) dentro do período de 1 (um) ano. Pela letra da lei, apesar de se tratar de alienação de uma quantidade grande de imóveis, caso tais bens estejam em seu patrimônio há muito tempo (há cerca de 15 anos, suponha), também não haverá enquadramento do alienante como contribuinte.
Em se tratando de imóveis construídos pela própria pessoa física alienante dentro dos últimos 5 (cinco) anos a lei também é bastante clara: para não ser enquadrado como contribuinte, poderá alienar apenas 1 (um) único imóvel por ano.
O que esperar da nova legislação?
A mudança na tributação do consumo que está por vir trará para as pessoas físicas que atuam como pequenos empreendedores imobiliários, seja na compra e venda de imóveis ou mesmo na incorporação imobiliária, a urgente necessidade de reavaliar seu enquadramento tributário.
Será extremamente necessário, assim, avaliar a possibilidade da constituição de uma pessoa jurídica para fins de atuação nesse ramo, visto que a intenção do legislador foi restringir a não incidência do imposto apenas a casos específicos e pontuais
O limite entre “investidor eventual” e “atividade empresarial” passa, para fins de aplicação dos novos tributos, a ser definido pela própria lei — e não apenas pela interpretação da Receita Federal ou do Poder Judiciário.
Texto originalmente publicado no Linkedin. Disponível em:
SINAFIC 
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