ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um imposto de competência municipal, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal de 1988. Em Chapecó/SC foi instituído e disciplinado pela Lei Complementar Municipal n° 818, de 21 de dezembro de 2023 (Institui o ITBI no Município de Chapecó).
Informações Importantes
1 – FATO GERADOR
Nos termos do artigo 2° da Lei Complementar Municpal n° 818, de 21 de dezembro de 2023, o ITBI tem como fato gerador:
I – a transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos em Lei civil;
II – a transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; e
III – a cessão de direitos relativos à aquisição de bens referidos nos incisos anteriores.
2 – ALÍQUOTAS
A alíquota padrão do imposto em Chapecó é de 2% (dois por cento) – art. 11, inciso II, da LC 818/2023.
Contudo, caso a aquisição do imóvel tenha sido feita por meio de finaciamento com recursos do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a alíquota será de 1% (um por cento) nos casos de imóveis cujo valor não exceda a 70.000 (setenta mil) Unidades Fiscais de Referência Municipal – UFRM – art. 11, inciso I, da LC 818/2023.
3 – BASE DE CÁLCULO
De acordo com o art. 7°, caput, da Lei Complementar n. 818/2023, a base de cálculo do imposto é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado, apurado na data do efetivo recolhimento do tributo (…)”.
Ou seja, a base de cálculo do imposto deve levar em consideração o valor de mercado do bem e não aquele pactuado entre as partes na operação, uma vez que este último, por razões pessoais e específicas dos contratantes, pode ser inferior ou superior ao valor mercadológico do bem.
Perguntas Frequentes
Comprei o imóvel por um valor muito inferior ao de mercado pois o vendedor, por motivos pessoais, precisava se desfazer logo do bem. Sobre qual valor incide o imposto nesse caso?
Questões pessoais das partes ou qualquer outro fator que influencie o preço da aquisição não devem ser levados em consideração. Como informado no item 3 acima, a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação. Assim, se o imóvel vale R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) mas, por motivos pessoais, o vendedor aceita vendê-lo por R$ 300.000,00, o primeiro valor é que deve ser utilizado como base de cálculo do ITBI.
Fui informado de que o Município está impugnando os valores declarados pelos adquirentes. Procede essa informação?
Não, não procede. O Município não realiza impugnação dos valores declarados nem arbitra previamente o valor de mercado do imóvel.
O que o Município faz, por meio de comunicado no próprio protocolo administrativo em que foi solicitada a guia de ITBI, é orientar o adquirente do imóvel a retificar o valor declarado quando identificados indícios de que o referido valor não condiz com o seu atual valor de mercado.
No mesmo comunicado, contudo, o contribuinte é informado de que possui o direito de manter o valor inicialmente declarado, sendo cientificado de que, nesse caso, poderá estar sujeito a posterior fiscalização, nos termos da legislação tributária aplicável.
Comprei um apartamento na planta e as obras ainda não começaram. Nesse caso o ITBI incide sobre o valor da fração ideal adquirida do terreno?
Não. Como informado no item 3 acima, a base de cálculo do ITBI é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado (…)”.
Assim, como o objeto da aquisição (bem a ser adquirido), nesse caso, não é apenas uma fração ideal do terreno, mas sim uma unidade imobiliária (apartamento), é sobre o valor deste que deve incidir o imposto de transmissão.
Legislação Aplicável
Lei Complementar Municipal n° 818, de 21 de dezembro de 2023 (Institui o ITBI no Município de Chapecó)
Lei Complementar n° 667, de 10 de dezembro de 2019 (Dispõe sobre a Isenção de ITBI em relação a Imóveis adquiridos pelo PMCMV)
Lei Municipal n° 3.766, de 04 de setembro de 1997 (Dispõe sobre a Isenção de ITBI sobre a transmissão de imóveis de Loteamentos Populares de Chapecó/SC)
Decreto Municipal n° 49.422, de 03 de fevereiro de 2025 (Regulamenta a Lei Complementar 818/2023)
SINAFIC 