No dia 23 de setembro, o SINAFIC promoveu uma transmissão ao vivo dedicada a apresentar a reestruturação da gestão do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em Chapecó. Mediado pelo presidente do Sindicato, Jonas Capre Gonçalves, o encontro reuniu os Auditores Fiscais Bryan Halmenschlager Pereira e Willyan Wilson Weinrich, que integram, ao lado do Auditor Fiscal André Salvador, a equipe responsável pela condução do setor desde sua criação.
Um setor construído a partir de um diagnóstico
Até 2023, o ITBI em Chapecó era tratado no atendimento geral da Prefeitura, sem uma equipe de auditoria dedicada à análise das transmissões imobiliárias. A legislação então vigente vinculava a base de cálculo ao maior valor entre o cadastro do IPTU e o montante declarado pelas partes, o que permitia que operações de valor elevado fossem registradas por quantias defasadas em relação ao mercado.
A proposta de estruturar um setor específico já havia sido apresentada em 2015, sem prosperar naquele momento. A retomada do projeto, anos depois, contou com o apoio da atual gestão municipal, que reconheceu a necessidade de reorganizar a área, e resultou na criação do setor exclusivo de ITBI, a partir do segundo semestre de 2024.
Nova base de cálculo e fiscalização orientativa
A Lei Municipal nº 818/2023 alterou o critério legal de apuração do imposto, passando a adotar o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação como parâmetro da base de cálculo, a partir do exercício de 2024. O procedimento manteve como ponto de partida a autodeclaração do contribuinte, apresentada por meio de protocolo administrativo digital, respeitando-se a presunção inicial de boa-fé quanto ao valor informado.
Quando a análise identifica indícios de divergência entre o valor declarado e os parâmetros de mercado disponíveis à Administração, o Fisco não arbitra previamente o valor nem condiciona a emissão da guia à aceitação de um montante fixado unilateralmente. Em lugar disso, aplica-se a sistemática da Ação Auxiliar de Monitoramento e Acompanhamento Fiscal, prevista desde 2011 pela Lei Complementar Municipal nº 481/2011 e pelo Decreto nº 27.680/2013 no âmbito do Programa Escola Fazendária: o contribuinte recebe um comunicado orientativo e tem a oportunidade de retificar a declaração antes de qualquer autuação. Caso opte por manter o valor original, a guia é emitida normalmente, e a divergência permanece registrada para eventual verificação fiscal dentro do prazo legal.
Inteligência fiscal desenvolvida internamente
Um dos pontos destacados na transmissão foi a proatividade dos próprios servidores da área na construção de instrumentos de trabalho, com destaque para a iniciativa do Auditor Fiscal Bryan Halmenschlager Pereira, que desenvolveu um painel de análise em Power BI para uso do setor. A ferramenta cruza o histórico de guias emitidas em operações anteriores, dados de mercado, avaliações de instituições financeiras e informações de matrículas, subsidiando a triagem das novas solicitações.
Resultados apresentados na transmissão
Segundo os dados apresentados pelos Auditores Fiscais, a arrecadação do ITBI em Chapecó passou de aproximadamente R$ 39 milhões, em 2023, para R$ 62 milhões, em 2025, mantida a alíquota do imposto. O resultado decorre da combinação de fatores: a nova base legal de apuração, a especialização da equipe, o uso de inteligência fiscal e a adesão de parte dos contribuintes à autorregularização voluntária diante dos comunicados orientativos.
Como exemplo dessa última frente, foi mencionado o caso de um terreno urbano central de aproximadamente 1.500 m², inicialmente declarado por R$ 3,5 milhões e retificado, após orientação da fiscalização, para R$ 7 milhões, gerando recolhimento adicional de R$ 70 mil em ITBI, sem necessidade de auto de infração. Os Auditores compararam esse resultado à experiência da fiscalização do ISS, na qual um procedimento fiscal completo pode se estender por meses de trabalho e, ainda assim, nem sempre resultar em autuação de valor equivalente. No caso relatado, o mesmo montante foi obtido em poucos dias, unicamente por meio da orientação ao contribuinte.
Comparativo estadual
Dados do Sistema de Informações Contábeis e Fiscais do Setor Público Brasileiro (Siconfi), do Tesouro Nacional, confirmam que Chapecó registrou o maior crescimento percentual do ITBI entre 2023 e 2025 dentre as cinco maiores economias de Santa Catarina: 57%, ante 37% em Joinville, 36% em Florianópolis, 34% em Itajaí e 12% em Blumenau. O dado reforça que o resultado não decorreu apenas do aquecimento geral do mercado imobiliário catarinense no período, mas também da reestruturação específica adotada pelo Município.
Justiça fiscal e isenções habitacionais
A transmissão também tratou de um aspecto que merece destaque: o crescimento de 57% na arrecadação do ITBI não decorreu de uma cobrança generalizada sobre toda a população. Uma parcela dos adquirentes de imóveis em Chapecó simplesmente não paga o imposto, por força de isenções mantidas e ampliadas ao longo do período. Permanecem isentas as aquisições de lotes em loteamentos populares promovidos pelo Município, benefício previsto na legislação municipal desde 1997, além das alienações realizadas diretamente pela Prefeitura em programas habitacionais sociais, contempladas por legislação municipal mais recente. Também foi mencionada a isenção aplicável aos imóveis enquadrados na Faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida, dentro dos limites de valor e de renda familiar definidos pelo programa federal. Na prática, um imóvel de R$ 400 mil adquirido dentro dessas condições, que corresponderia a um ITBI de R$ 8 mil pela alíquota regular de 2%, está integralmente isento do imposto.
Essa constatação é relevante para compreender o próprio significado do resultado apresentado. Segundo os expositores, o direcionamento da fiscalização concentrou-se nas operações de maior expressão econômica — grandes transações imobiliárias e operações societárias —, e não nas aquisições populares, que seguem desoneradas. Trata-se, portanto, de um incremento de arrecadação obtido por meio de maior conformidade nas operações de maior capacidade contributiva, e não de uma ampliação da base de contribuintes que inclua quem já está protegido por isenção legal. É esse o sentido em que os Auditores associaram o resultado à ideia de justiça fiscal: arrecadar mais não significou cobrar de quem, por política pública, não deve pagar.
Segurança jurídica
Os Auditores também abordaram o cuidado em manter os procedimentos alinhados a entendimentos consolidados dos tribunais superiores, notadamente quanto à impossibilidade de arbitramento prévio da base de cálculo pelo Fisco, à adoção do valor de arrematação nos casos de leilão judicial e extrajudicial, e ao tratamento fiscal das integralizações de imóveis ao capital social de empresas, nas quais a imunidade constitucional se restringe ao valor das cotas subscritas.
Um modelo em construção
A experiência apresentada na live ilustra um movimento mais amplo da Administração Tributária de Chapecó, também presente no artigo publicado pelo SINAFIC em 21 de setembro, por ocasião do Dia do Auditor Fiscal: a busca por conciliar eficiência arrecadatória, orientação ao contribuinte e segurança jurídica. A transmissão completa está disponível no canal do SINAFIC no YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=5fjeu75wuZ8
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